1주택이면 세금 부담이 덜하다고 생각하기 쉽지만, 이제는 집이 몇 채인지뿐 아니라 그 집에서 실제로 생활하고 있는지가 더 중요한 기준이 될 수 있어요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 종합부동산세 공제와 세액공제를 실거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겼거든요.

그래서 같은 가격의 아파트 한 채를 보유해도 집주인이 직접 살고 있는지, 세입자에게 임대하고 다른 곳에서 생활하는지에 따라 종부세 계산 결과가 크게 달라질 수 있다는 기사가 쏟아졌어요. 다만 ‘종부세 4배’라는 제목만 보고 당장 내 세금도 네 배가 된다고 받아들이면 곤란합니다.

왜 비거주 1주택이 갑자기 쟁점이 됐을까

동아일보와 뉴시스, 조선일보, MBC, 이데일리 등 여러 매체의 부동산 기사에 비거주 1주택과 고가주택 종부세가 반복해서 등장했어요. 기사 제목에는 ‘25억 아파트 보유세 2배’, ‘비거주 1주택 종부세 4배’, ‘시가 35억 원부터 종부세 증가’, ‘은마아파트 보유세 1004만 원에서 2045만 원’ 같은 숫자가 붙었습니다.

공통된 흐름은 단순해요. 집을 한 채만 가졌다는 사실만으로 실거주자와 같은 종부세 혜택을 주기보다, 실제 생활하는 주택에는 공제를 더 주고 임대를 주거나 비워 둔 주택에는 공제를 줄이겠다는 방향입니다.

현행 제도에서는 1세대 1주택자가 실제로 거주하지 않아도 일정한 기본공제와 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있어요. 이 때문에 서울의 고가 아파트 한 채를 보유하고 다른 지역에서 전세나 월세로 생활하는 사람도 실거주자와 비슷한 종부세 혜택을 받는다는 지적이 나왔죠.

정부는 이런 구조가 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 키울 수 있다고 보고 있어요. 여러 채를 보유하는 대신 가격이 비싼 주택 한 채에 자산을 집중한 뒤 직접 거주하지 않아도 1주택 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

1주택인데 실거주 여부가 왜 중요할까

개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아질 예정이에요. 정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명했습니다.

여기까지만 보면 1주택자 혜택이 늘어나는 것처럼 보이죠. 실제로 공시가격이 과세기준 이하라면 종부세 대상에서 빠질 수 있으니 중간 가격대 실거주 1주택자에게는 부담 완화 효과가 생길 수 있어요.

차이는 공시가격이 과세기준을 넘은 뒤 나타납니다. 개편안이 그대로 시행되면 실거주 1주택에는 기본공제 14억 원을 적용하고, 비거주 1주택에는 9억 원만 공제하는 방식이 제시됐어요.

실거주 여부에 따라 달라지는 핵심 항목

예를 들어 공시가격이 18억 원인 주택이라면 실거주는 14억 원을 뺀 금액을 기준으로 계산하고, 비거주는 9억 원을 뺀 금액을 기준으로 계산하게 되는 구조예요. 공제 전 가격은 같아도 세금을 계산하는 출발점부터 5억 원 차이가 생기는 셈입니다.

여기에 공정시장가액비율과 구간별 세율, 연령공제, 거주기간공제까지 반영되면 실제 종부세 차이는 더 커질 수 있어요. 그래서 단순히 ‘나는 1주택자니까 괜찮다’고 보기보다 실거주 여부까지 함께 확인해야 합니다.

장기보유와 실거주는 세금에서 어떻게 다를까

오래 가지고 있는 것과 오래 사는 것은 비슷해 보이지만 세금에서는 전혀 다른 개념이에요. 보유기간은 소유권을 취득한 날부터 계산하고, 거주기간은 주민등록과 실제 생활관계 등을 기준으로 그 집에서 생활한 기간을 따집니다.

집을 15년 동안 보유했더라도 그중 대부분을 세입자에게 임대했다면 보유기간은 15년이지만 거주기간은 짧거나 없을 수 있어요. 반대로 집을 산 뒤 바로 입주해 10년간 생활했다면 보유기간과 거주기간이 비슷하게 쌓입니다.

현재 종부세는 1세대 1주택자가 일정 기간 이상 집을 보유하면 장기보유 세액공제를 받을 수 있고, 연령에 따른 고령자 공제와 합산해 일정 한도까지 적용할 수 있어요. 개편안은 2028년부터 보유기간에 따른 공제를 없애고 거주기간 중심으로 바꾸는 방향을 제시했습니다.

고령자 세액공제는 유지하는 안이지만, 공제받을 수 있는 세액에 별도의 한도를 두는 내용도 포함돼 있어요. 결국 집을 오래 소유했다는 사실만으로 받던 혜택은 줄고, 실제 거주한 기간이 종부세 부담을 가르는 기준이 될 가능성이 커지는 거죠.

양도소득세도 따로 봐야 해요. 종부세는 집을 보유하는 동안 매년 내는 세금이고, 양도세는 집을 팔아 차익이 생겼을 때 계산합니다. 이번 개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간보다 거주기간 중심으로 바꾸고, 고가주택에는 공제 한도를 두는 방안도 포함됐어요.

기사 속 2배·4배 숫자는 어떻게 봐야 할까

기사 제목에서 가장 눈에 띄는 표현은 ‘종부세 4배’예요. 근데 이 숫자는 모든 비거주 1주택자에게 똑같이 적용되는 공식 배율이 아닙니다. 특정 아파트의 예상 공시가격과 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제를 넣어 계산한 사례예요.

동아일보는 시가 25억 원 상당 비거주 1주택자의 재산세와 종부세를 합한 보유세가 약 353만 원에서 686만 원으로 늘어날 수 있다는 계산을 전했어요. 이 경우에는 약 두 배에 가까운 변화죠.

뉴시스는 시가 30억 원 주택의 종부세를 실거주 약 76만 원, 비거주 약 425만 원으로 추산한 사례를 소개했어요. 같은 주택이라도 실거주 여부에 따라 다섯 배 넘게 차이가 날 수 있다는 계산입니다.

이데일리는 은마아파트 사례에서 보유세가 1004만 원에서 2045만 원으로 늘어날 수 있다는 시뮬레이션을 제시했어요. MBC는 시가 40억 원대 이상의 고가주택은 세율과 공정시장가액비율 조정으로 종부세 부담이 커질 수 있다고 보도했습니다.

숫자가 제각각인 이유가 있어요. 시가는 실제 종부세 계산에 바로 넣는 금액이 아니며, 공시가격과 공정시장가액비율을 거쳐 과세표준을 구합니다. 주택별 공시가격 상승률도 다르고 소유자의 나이, 보유기간, 거주기간에 따라 세액공제도 달라져요.

보유세라고 표현된 기사에는 종부세뿐 아니라 재산세가 함께 들어가기도 합니다. ‘보유세 두 배’와 ‘종부세 네 배’는 계산 범위가 다를 수 있으므로 제목의 배수만 서로 비교해서는 안 돼요.

집주인이 지금 확인할 다섯 가지

1. 시세가 아니라 공시가격을 확인해야 해요

종부세는 부동산 중개업소의 호가나 최근 실거래가를 그대로 기준으로 계산하지 않아요. 매년 발표되는 공동주택 공시가격을 기준으로 과세대상 여부와 과세표준을 계산합니다.

기사에서 말하는 시가 20억 원, 30억 원, 35억 원은 이해를 돕기 위한 환산 금액에 가까워요. 내 집의 정확한 판단 기준은 공시가격이므로 공동주택가격 열람 결과를 따로 확인하는 게 먼저입니다.

2. 실제 거주 여부를 구분해야 해요

주민등록만 옮겨 놓는다고 무조건 실거주로 인정되는 것은 아니에요. 전기와 수도 사용, 가족의 생활 근거지, 자녀의 학교, 직장과의 거리 등 실제 생활관계가 함께 검토될 수 있습니다.

해외근무, 취학, 질병 치료처럼 불가피하게 집을 비운 기간을 어떻게 처리할지도 시행령과 후속 지침을 확인해야 해요. 개편안 단계에서 예외가 거론됐더라도 구체적인 인정기간과 증빙서류는 법령이 확정된 뒤 다시 확인해야 합니다.

3. 보유기간과 거주기간을 따로 계산해야 해요

등기부상 취득일만 확인해서는 부족해요. 취득 이후 실제로 언제 입주했고, 중간에 임대를 준 기간은 얼마나 되는지 연도별로 정리해 두는 게 좋습니다.

주민등록초본, 임대차계약서, 해외근무 발령서처럼 거주와 비거주 사유를 보여주는 자료도 필요할 수 있어요. 세법이 확정된 뒤 갑자기 자료를 찾으려면 오래된 계약서나 증빙이 누락될 수 있거든요.

4. 종부세와 양도세를 함께 봐야 해요

당장 종부세를 줄이려고 입주하거나 매도를 결정해도 양도세와 임대차계약 문제가 생길 수 있어요. 기존 세입자의 계약기간, 갱신요구권, 보증금 반환자금, 매도 예상가격까지 함께 계산해야 합니다.

종부세가 늘어난다는 이유만으로 급하게 매도하면 양도세 공제와 거래비용에서 더 큰 차이가 날 수도 있어요. 반대로 계속 보유하기로 했다면 2027년과 2028년의 예상 보유세를 나눠 계산할 필요가 있습니다.

5. 공식 발표와 시행연도를 다시 확인해야 해요

2026년 8월 발표된 내용은 정부 세제개편안이에요. 국회 논의 과정에서 공제금액과 세율, 적용연도, 경과조치가 수정될 수 있습니다.

특히 2027년부터 적용될 항목과 2028년 이후 단계적으로 바뀌는 항목이 섞여 있어요. ‘내년부터 모두 바뀐다’고 생각하지 말고 항목별 시행시기를 나눠 봐야 합니다.

세입자도 이 변화를 봐야 하는 이유

종부세는 집주인이 내는 세금이므로 세입자와 무관하다고 생각하기 쉬워요. 직접 납세의무가 세입자에게 넘어오는 것은 아니지만, 집주인의 보유 판단이 달라지면 임대차시장에도 간접적인 변화가 생길 수 있습니다.

비거주 주택의 세 부담이 늘면 일부 집주인은 계속 임대할지, 직접 입주할지, 집을 매도할지 다시 계산할 수 있어요. 전세계약 만료를 앞둔 집이라면 집주인이 갱신보다 매도나 실입주를 선택할 가능성도 살펴봐야 하죠.

세금 부담이 늘었다고 임대료가 곧바로 같은 금액만큼 오르는 것은 아니에요. 주변 전세·월세 시세와 임대주택 공급, 대출금리, 계약갱신 상황이 함께 영향을 줍니다. 그래서 ‘종부세가 오르면 전셋값도 무조건 오른다’고 단정할 수는 없습니다.

세입자 입장에서는 계약 만료일과 갱신 가능 여부, 집주인의 매도 계획, 등기부상 근저당, 보증금 반환 여력을 확인하는 게 현실적이에요. 집주인이 매도를 검토한다면 매매 과정에서 임대차계약이 어떻게 승계되는지도 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 비거주 1주택자는 종부세가 무조건 4배가 되나요?

아니에요. 4배는 특정 가격의 주택과 공시가격, 공제 조건을 적용한 언론사의 시뮬레이션 결과입니다. 실제 세액은 주택 공시가격과 연령, 거주기간, 세액공제 조건에 따라 달라져요.

Q2. 시가 20억 원 이하 1주택도 종부세가 오르나요?

개편안 기준으로 1세대 1주택자의 과세대상 기준금액은 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원 수준으로 제시됐어요. 실제 공시가격이 과세기준 이하라면 종부세 대상에서 제외될 수 있지만 법 개정 결과를 확인해야 합니다.

Q3. 집을 오래 가지고 있으면 실거주하지 않아도 공제받을 수 있나요?

현행 제도에서는 장기보유 세액공제가 가능하지만, 개편안은 2028년부터 보유기간 공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 방향이에요. 그대로 시행되면 단순 보유만으로 받던 혜택은 줄어들 수 있습니다.

Q4. 해외근무로 집을 비우면 비거주로 보나요?

해외근무처럼 불가피한 사유의 인정 여부는 후속 시행령과 세부 기준을 확인해야 해요. 발령서, 출입국 기록, 국내 주택의 사용 상태 등 필요한 증빙도 함께 정해질 수 있습니다.

Q5. 주민등록만 옮기면 실거주로 인정되나요?

주민등록은 주요 자료지만 실제 생활 사실과 다르면 문제가 될 수 있어요. 가족의 생활 근거지, 전기·수도 사용, 임대차 여부 등 객관적인 생활관계가 함께 판단될 가능성이 큽니다.

Q6. 종부세가 오르기 전에 집을 파는 게 유리한가요?

보유세만 보고 결정하기는 어려워요. 예상 종부세와 양도세, 세입자 보증금 반환, 중개보수, 향후 거주 계획을 함께 비교해야 합니다. 매도 시점에 따라 양도세 공제도 달라질 수 있으므로 개별 계산이 필요해요.

Q7. 세입자가 집주인의 종부세를 대신 내야 하나요?

종부세 납세의무자는 집주인이므로 세입자가 직접 대신 내는 세금은 아니에요. 다만 집주인의 매도나 실입주 결정이 임대차계약 갱신에 영향을 줄 수 있으므로 계약 만료 전 의사를 확인하는 것이 좋습니다.

참고자료

• 재정경제부, 2026년 세제개편안 발표, 2026년 8월 3일
• 동아일보, 25억 아파트 1주택자 실거주 안 하면 내년 보유세 2배
• 뉴시스, 실거주 여부에 따른 종부세 시뮬레이션 관련 보도
• MBC, 40억 원대 고가주택 종부세와 거주기간 공제 관련 보도
• 이데일리, 은마아파트 등 주요 단지 보유세 예상액 관련 보도