결론부터 말하면, 외국인이 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구의 일정 면적을 넘는 주택을 사려면 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지도 관할 시·군·구의 사전 허가를 받아야 합니다. 허가를 받은 뒤에는 원칙적으로 허가일로부터 4개월 안에 입주하고, 취득 후 2년간 실제로 거주해야 합니다. 단순 보유·임대 목적의 매수라면 계약 전에 대상 여부와 허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
외국인 토지거래허가구역, 무엇이 1년 연장됐나
국토교통부는 2025년 8월 지정한 수도권 외국인 토지거래허가구역의 효력을 1년 더 연장했습니다. 새 지정 기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지입니다. 지역 범위와 주택 종류, 면적 기준은 기존과 동일하고, 인천은 2026년 7월 행정구역 개편 내용을 반영해 9개 자치구 명칭으로 정리됐습니다.
이 제도는 외국인이라는 이유만으로 모든 국내 부동산 거래를 금지하는 장치가 아닙니다. 지정된 지역에서 외국인 등이 일정 기준을 넘는 주택을 매수할 때, 실거주 목적과 자금 조달 등을 관할 지방자치단체가 계약 전에 확인하는 제도입니다.
| 구분 | 현재 기준 |
|---|---|
| 지정 기간 | 2026년 8월 26일~2027년 8월 25일 |
| 매수 주체 | 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인·정부 등 |
| 주택 유형 | 단독·다가구·다세대·연립·아파트 |
| 허가 기준 | 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 |
| 거주 의무 | 허가일로부터 4개월 내 입주, 취득 후 2년 실거주 |
대상 지역과 면적 기준은?
서울·경기·인천의 지정 범위
- 서울: 25개 자치구 전 지역
- 경기: 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천을 제외한 23개 시·군
- 인천: 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포구(옛 동구 지역 제외)
면적 기준은 거래가격이 아니라 해당 토지의 용도지역과 거래 대상 면적을 기준으로 봅니다. 아파트처럼 건물과 대지권이 함께 거래되는 경우에는 등기와 토지이용계획을 바탕으로 관할 시·군·구에 확인하는 것이 안전합니다. 경계지역이나 복합용도 건물은 인터넷 정보만으로 판단하지 말고 소재지 담당 부서의 확인을 받아야 합니다.
세입자 있는 토허구역 주택의 실거주 유예 기준 확인하기 →오피스텔도 자동으로 포함될까?
이번 외국인 주택 거래 허가 대상의 공식 열거에는 단독·다가구·다세대·연립·아파트가 포함됩니다. 오피스텔이나 상가가 같은 방식으로 자동 포함된다고 단정해서는 안 됩니다. 다만 다른 토지거래허가구역 지정이나 개별 토지의 용도지역이 겹칠 수 있으므로, 실제 계약 전에는 토지이용계획확인서와 관할청의 지정 공고를 함께 확인해야 합니다.
허가부터 입주·2년 실거주까지
1. 계약보다 허가 확인이 먼저
허가 대상 거래는 부동산 소재지의 시·군·구청에서 사전 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않을 수 있으므로, 일반적인 매매계약처럼 계약금을 먼저 지급하고 나중에 정리하려는 접근은 위험합니다. 계약서 문구와 지급 일정은 공인중개사뿐 아니라 관할청 또는 부동산 전문 법률가에게 확인하는 편이 좋습니다.
2. 허가일로부터 4개월 안에 입주
2025년 제도 도입 당시 공식 기준은 허가일로부터 4개월 이내 입주입니다. 잔금일과 소유권이전일만 보고 입주 시점을 계산하면 착오가 생길 수 있으므로, 허가서에 적힌 이용 의무와 기한을 기준으로 일정을 역산해야 합니다.
3. 취득 후 2년간 실제 거주
취득한 뒤에는 원칙적으로 2년 동안 실거주해야 합니다. 주소만 옮기고 실제 생활 근거가 없는 경우에는 의무 이행 여부가 문제 될 수 있습니다. 위반 사실이 확인되면 관할청이 이행명령을 내릴 수 있고, 불이행 시 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 반복 부과될 수 있으며 허가 취소가 검토될 수 있습니다.
대출 불가·허가 불가 위험을 반영한 매매계약 특약 확인하기 →당사자별 실무 체크리스트
외국인 매수자
- 본인 또는 법인이 외국인 등의 범위에 해당하는지 확인
- 주택 소재지·용도지역·대지권 면적이 허가 기준을 넘는지 확인
- 허가 신청, 잔금, 입주를 4개월 기한 안에서 역산
- 2년 실거주가 체류자격·근무지·가족 일정과 양립하는지 점검
- 해외자금 출처와 자금조달계획 증빙을 미리 준비
매도자
- 매수인의 허가 대상 여부를 계약금 수령 전에 확인
- 허가 불가 또는 지연 때 계약금·일정 처리 방식을 명확히 합의
- 기존 임대차가 있다면 입주 가능일과 임차인 권리를 먼저 검토
공인중개사
- 토지이용계획과 최신 지정 공고를 확인해 설명 근거를 보관
- 허가 전 계약 효력, 신청 서류, 처리 일정에 관해 단정적 안내를 피함
- 특약에 허가 신청 주체·협조 의무·불허 시 정산 방식을 구체화
자주 묻는 질문
Q. 한국에 오래 거주한 외국인도 허가가 필요한가요?
대한민국 국적이 없는 개인은 체류 기간만으로 자동 제외된다고 보기 어렵습니다. 영주자격이나 재외동포 여부 등 개별 사정은 관할청에 확인해야 합니다.
Q. 6㎡ 이하는 무조건 허가가 필요 없나요?
이번 외국인 주택 허가구역의 주거지역 기준은 6㎡ 초과입니다. 다만 다른 허가구역과 중첩되거나 용도지역이 다를 수 있어 주소별 확인이 필요합니다.
Q. 허가 전에 가계약금을 보내도 되나요?
허가 대상 계약은 사전 허가와 계약 효력이 연결되므로 가계약금도 분쟁 위험이 큽니다. 송금 전 관할청과 전문가에게 계약 구조를 확인하고, 불허 시 반환 기준을 서면으로 명확히 해야 합니다.
Q. 2년 실거주를 지키지 못하면 바로 계약이 취소되나요?
위반 시에는 관할청의 조사와 이행명령, 이행강제금, 허가 취소 검토 등 절차가 문제 됩니다. 실제 처분은 위반 내용과 행정 판단에 따라 달라질 수 있으므로 이사·임대 계획이 생기면 먼저 관할청에 상담해야 합니다.
정리
이번 조치는 새로운 지역을 대폭 늘린 것이 아니라, 기존 수도권 외국인 주택 거래 허가제의 효력을 2027년 8월 25일까지 연장한 것입니다. 외국인 매수자는 가격보다 먼저 주소·용도지역·면적·주택 유형·실거주 가능성을 확인해야 합니다. 매도자와 중개사도 허가 전 계약금 수령과 일정 확정을 서두르지 말고, 소재지 관할청의 최신 안내를 거래 서류에 반영하는 것이 안전합니다.
기준일: 2026년 8월 22일. 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 거래의 허가 여부나 법률·세무 판단을 대신하지 않습니다.
