집주인 실거주 통보, 계약기간 남은 세입자도 나가야 할까?

2026년 8월 19일 서울경제는 비거주 주택에 대한 세금·대출 규제 강화가 집주인의 실거주 전환을 늘릴 수 있다는 우려를 전했어요. 기사에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2년 전보다 약 24% 줄었고, 계약 만료를 앞둔 세입자들 사이에서는 “집주인이 들어온다고 하면 무조건 나가야 하느냐”는 문의가 늘고 있다고 해요. 근데 시장에서 실거주 전환이 늘어날 수 있다는 전망과 현재 체결돼 있는 임대차계약의 효력은 전혀 다른 문제예요. 집주인이 세금이나 대출 문제 때문에 들어오고 싶어졌다는 이유만으로 오늘 통보하고 다음 달 세입자를 내보낼 수 있다는 뜻은 아니거든요.

핵심은 계약 종료일이 언제인지, 계약갱신요구권을 이미 사용했는지, 집주인이 어느 시점에 어떤 이유로 갱신을 거절했는지를 나눠 보는 거예요. 특히 “실거주니까 무조건 나가야 한다”와 “실거주라서 다음 계약의 갱신을 거절할 수 있다”는 말은 비슷해 보여도 법적 의미가 크게 달라요. 이 구분 하나를 놓치면 계약기간이 몇 달씩 남아 있는데도 급하게 새집부터 계약하는 일이 생길 수 있어요. 계약서를 펴고 종료일부터 먼저 확인하는 게 출발점이에요.

계약기간이 남았는데 바로 나가야 할까

결론부터 말하면 일반적인 주택임대차계약에서 계약기간이 남아 있다면 집주인이 실거주 의사를 밝혔다고 해서 세입자가 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아니에요. 주택임대차보호법 제6조의3에서 말하는 실거주는 임대인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 가운데 하나예요. 현재 진행 중인 확정된 계약기간을 집주인의 실거주 통보만으로 즉시 없애는 규정은 아니에요. 예를 들어 계약 종료일이 2027년 5월 31일인데 2026년 8월에 집주인이 “내년부터 내가 들어가 살겠다”고 말했다면 우선 현재 계약은 2027년 5월 31일까지를 기준으로 보게 돼요.

물론 세입자와 집주인이 서로 합의해 일찍 계약을 끝내는 건 가능해요. 이때는 말로 “알겠다”고 끝내지 말고 퇴거일, 보증금 반환일, 이사비나 중개보수 부담 여부까지 문자나 합의서로 남기는 게 좋아요. 집주인이 빨리 입주해야 한다며 조기 퇴거를 요청한다면 세입자에게도 새집 계약금, 중개보수, 이사비처럼 실제 비용이 생기잖아요. 조기 퇴거는 법에서 당연히 해야 하는 의무와 당사자끼리 협상할 수 있는 합의를 구분해서 봐야 해요.

만료를 앞두면 갱신요구권부터 확인해야 해요

문제가 달라지는 시점은 계약 만료가 가까워졌을 때예요. 찾기쉬운 생활법령정보의 2026년 7월 31일 기준 안내를 보면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 1회 행사할 수 있어요. 갱신이 성립하면 존속기간은 2년으로 봅니다. 묵시적으로 한 번 연장됐다는 이유만으로 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보는 것도 아니에요.

예를 들어 계약 만료일이 2027년 2월 28일이라면 통상 2026년 8월 말부터 2026년 12월 말 사이가 갱신요구권 행사 시점을 따져봐야 하는 구간이 돼요. 이때 “연장하고 싶어요” 정도로 끝내기보다 계약갱신요구권을 행사한다는 의사가 드러나도록 문자나 내용증명 등으로 남기는 편이 분쟁을 줄이는 데 유리해요. 나중에 집주인이 “그건 그냥 연장 가능성을 물어본 것뿐”이라고 주장하면 의사표시의 내용부터 다툼이 생길 수 있기 때문이에요.

계약 만료가 2개월도 남지 않은 상황이라면 더 조심해야 해요. 새롭게 갱신요구권을 행사할 수 있는 법정 기간을 이미 지났을 수 있으니 이전에 집주인과 세입자가 어떤 통지를 주고받았는지 확인해야 하죠. 집주인이 갱신 거절이나 계약조건 변경 의사를 언제 밝혔는지, 세입자가 갱신을 요구한 날짜가 언제인지가 중요해져요. 달력에 날짜를 찍어 놓고 문자와 통화기록을 함께 보는 게 가장 빠릅니다.

계약갱신요구권 자체의 행사 조건과 묵시적 갱신이 헷갈린다면 관련 내용을 먼저 확인해 두는 편이 좋아요. 계약갱신청구권 사용 조건, 전세 연장 전 꼭 확인할 것에서 행사 시점과 기본 조건을 함께 확인할 수 있어요.

실거주라면 집주인이 언제 갱신을 거절할 수 있을까

주택임대차보호법 제6조의3은 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있어요. 그래서 세입자가 아직 갱신요구권을 한 번도 쓰지 않았다고 해도 “이번에는 무조건 2년 더 살 수 있다”고 단정하면 곤란해요. 갱신요구권은 존재하지만 집주인에게 법에서 인정하는 갱신거절 사유가 있다면 갱신이 거절될 수 있는 구조예요. 기사에서 실거주 전환이 세입자에게 영향을 줄 수 있다고 말하는 이유도 바로 이 지점에 있어요.

그렇다고 집주인이 “내가 들어갈 거야”라고 한마디만 하면 모든 분쟁이 끝나는 것도 아니에요. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 봤어요. 단순히 실거주 의사를 말했다는 사실만으로 곧바로 인정되는 게 아니라 주거 상황, 가족의 직장과 학교, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 기존 집을 정리하거나 이사를 준비한 정황 등을 종합해서 판단할 수 있다고 본 거예요. 말과 실제 행동이 서로 모순되는지도 판단 요소가 됩니다.

세입자 입장에서는 처음부터 집주인에게 가족관계증명서나 직장서류를 내놓으라고 요구하며 싸움을 키우기보다 통보 내용부터 정확히 기록하는 게 현실적이에요. “본인이 들어오는지, 부모나 자녀가 들어오는지”, “언제부터 입주할 예정인지”, “계약 만료일에 맞춰 퇴거를 요구하는 것인지”를 문자로 다시 확인해 두세요. 나중에 실거주 사유가 바뀌거나 제3자에게 다시 임대한 정황이 생겼을 때 처음 통보 내용과 비교할 수 있게 됩니다.

말로 통보받았다면 날짜와 내용을 이렇게 남겨요

집주인이 전화로만 “내가 들어가 살 테니 이번에 나가 달라”고 말했다면 구두 통보라는 이유만으로 무조건 효력이 없다고 단정하는 것도 피해야 해요. 주택임대차보호법이 모든 갱신거절 의사표시를 반드시 내용증명으로 하도록 정한 것은 아니기 때문이에요. 문제는 나중에 서로 기억하는 내용이 달라졌을 때예요. 통화가 끝난 뒤 “오늘 말씀하신 내용은 집주인 본인이 실거주할 예정이라 계약 종료일인 2027년 2월 28일에 갱신하지 않겠다는 뜻으로 이해하면 될까요?”처럼 문자로 확인해 두면 훨씬 명확해집니다.

기록할 항목은 복잡하지 않아요. 기존 계약 시작일과 종료일, 계약갱신요구권을 과거에 행사했는지, 세입자가 갱신 의사를 밝힌 날짜, 집주인이 실거주를 이유로 거절한 날짜와 통보 방식, 실제 거주 예정자가 누구인지 정도면 돼요. 중개사가 전달한 말만 있는 경우에는 집주인의 직접 의사인지 다시 확인해 두는 편이 안전해요. 계약서와 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명은 한 폴더에 모아 두세요.

계약 만료일까지 남은 기간별로 볼 것

집주인의 실거주 통보와 별개로 전세대출 연장이 가능한지는 금융기관 기준을 따로 확인해야 합니다. 만기를 앞두고 있다면 아래 글에서 대출 연장 변수를 먼저 살펴보세요. 비거주 1주택자 전세대출 제한 검토, 기존 대출 연장도 막힐까?

보증금 받는 날과 이사하는 날을 왜 맞춰야 할까

실거주 통보를 받고 새집을 구하게 됐다면 기존 집의 보증금 반환일과 새집의 잔금일을 따로 생각하면 위험해요. 전세보증금이 5억 원인데 새집 잔금일이 3일 먼저 잡혔다면 그 3일을 메울 자금을 별도로 마련해야 할 수도 있잖아요. 그래서 기존 집에서 열쇠를 넘겨주고 이사하는 시점과 보증금을 반환받는 시점을 최대한 같은 날에 맞추는 게 중요해요. 새집 계약을 먼저 해놓고 기존 집주인이 “보증금은 며칠 뒤 줄게”라고 나오면 자금 계획 전체가 꼬일 수 있어요.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 전출하고 집까지 완전히 인도하는 것도 주의해야 해요. 찾기쉬운 생활법령정보는 임대차가 종료됐는데 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있다고 안내하고 있어요. 임대차가 종료된 뒤에도 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기가 마쳐진 뒤 이사하는 방법을 검토할 수 있어요. 새집 잔금 때문에 일정이 급하더라도 보증금 보호 절차를 먼저 챙겨야 하는 이유예요.

보증보험에 가입한 상태라면 보증사고 인정 조건과 반환 절차도 별도로 확인해야 해요. 가입 여부만 믿고 자동으로 돈이 들어온다고 생각하면 곤란하죠. 전세보증보험 가입 조건, 신청 전 꼭 확인할 기준도 함께 확인해 두면 좋아요.

집주인이 실제로 안 들어왔다면 뭘 확인할까

실거주를 이유로 갱신이 거절돼 이사했는데 몇 달 뒤 다른 세입자가 들어왔다는 이야기를 들으면 억울할 수밖에 없어요. 주택임대차보호법 제6조의3은 집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 책임을 규정하고 있어요. 손해배상액에 별도 합의가 없다면 법에서 정한 세 가지 기준 가운데 큰 금액을 기준으로 보게 돼요. 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액 2년분, 실거주 갱신거절로 세입자가 실제 입은 손해액이에요.

집주인이 입주하지 않았다는 사실만 보고 바로 허위 실거주라고 확정하는 건 조심해야 해요. 처음에는 실제 입주하려 했지만 예상하지 못한 사정이 생겼다고 주장할 수도 있고, 법 조문 역시 제3자에게 다시 임대한 경우에 ‘정당한 사유 없이’라는 조건을 두고 있거든요. 반대로 실거주 계획이 처음부터 구체적이지 않았거나 통보 당시 설명과 이후 행동이 계속 달라진다면 분쟁에서 판단할 자료가 될 수 있어요. 대법원이 집주인의 주거 상황과 직장·학교, 이사 준비, 전후 언행을 함께 본다고 한 것도 이런 이유예요.

전 세입자가 확인할 수 있는 방법도 있어요. 주택임대차보호법 시행령은 실거주를 이유로 갱신이 거절된 임차인이었던 사람을 임대차 정보 제공을 요청할 수 있는 이해관계인에 포함하고 있어요. 갱신됐더라면 유지됐을 기간 중 해당 주택에 새로운 임대차가 존재하는지 확정일자 관련 정보를 통해 확인할 수 있는 구조예요. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 공개한 사례에서도 전 세입자가 확정일자부를 확인해 제3자 임대 사실을 파악한 사례가 소개돼 있어요.

세입자 상황별 체크표

당사자끼리 통화만 반복하다 해결되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 계약갱신, 계약 종료, 보증금 반환, 허위 실거주에 따른 손해배상 등 실제 조정사례를 공개하고 있고 상담센터도 운영하고 있어요. 소송으로 바로 가기 전에 자료를 모아 조정 가능성을 확인해보는 방법이 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 계약이 8개월 남았는데 집주인이 다음 달 들어온다며 나가라고 합니다.

A1. 실거주 통보만으로 남은 계약기간이 자동으로 없어지는 것은 아니에요. 조기 퇴거를 원하는 상황이라면 기존 계약 종료와 별도로 합의 조건을 확인해야 해요.

Q2. 계약갱신요구권을 한 번도 안 썼으면 무조건 2년 더 살 수 있나요?

A2. 아니에요. 임차인에게 갱신요구권이 남아 있어도 임대인 본인이나 직계존비속의 진정한 실제 거주처럼 법에서 정한 거절 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있어요.

Q3. 집주인이 전화로만 실거주한다고 했는데 무효 아닌가요?

A3. 구두라는 이유만으로 자동 무효라고 단정하기는 어려워요. 통화 뒤 문자로 실거주 예정자, 계약 종료일, 갱신거절 취지를 다시 확인해 증거를 남기는 편이 좋아요.

Q4. 집주인이 실거주한다고 했는데 나중에 다른 사람에게 전세를 줬어요.

A4. 갱신됐더라면 유지됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있어요. 확정일자 관련 임대차 정보를 확인하고 분쟁조정이나 법률상담을 받아보는 게 좋아요.

Q5. 집주인이 실제로 입주하지 않으면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?

A5. 자동으로 인정되는 것은 아니에요. 법에서 정한 손해배상 요건과 집주인이 제3자에게 다시 임대한 경위, 정당한 사유 유무 등을 구체적으로 확인해야 해요.

Q6. 보증금을 안 줬는데 새집 이사 날짜가 먼저 왔습니다.

A6. 보증금을 받지 않은 상태에서 점유와 주민등록을 먼저 옮기면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있어요. 계약이 종료된 상태라면 임차권등기명령을 포함해 대항력과 우선변제권을 유지할 방법을 먼저 확인하세요.

참고자료

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 2026년 시행 법령
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임대차계약의 갱신
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임차권등기명령 신청
• 서울경제, 2026년 8월 19일 실거주 전환 관련 기사