결론부터 말하면, 제출 대상 주택을 공동명의로 사는 경우 자금조달계획서는 한 장으로 합치는 것이 아니라 매수인별로 각각 작성해야 합니다. 각 계획서에는 본인이 실제 부담할 자금만 적고, 모든 매수인의 조달금액 합계가 신고한 실제 거래가격과 맞아야 합니다. 제출기한은 잔금일이 아니라 계약체결일부터 30일 이내입니다.
- 공동매수인은 인원별로 자금조달·입주계획서를 작성합니다.
- 각자의 자기자금·차입금은 실제 부담 구조에 맞게 나눠 적습니다.
- 각 계획서의 조달금액 합계는 신고한 주택 거래가격과 일치해야 합니다.
- 계약체결일부터 30일 이내에 실거래 신고와 함께 제출하는 것이 원칙입니다.
- 증빙서류가 필요한 지역과 현재 마련되지 않은 서류의 처리 방법은 별도로 확인해야 합니다.
기준일: 2026년 9월 16일. 규제지역과 토지거래허가구역 지정은 바뀔 수 있으므로 계약일 기준으로 부동산거래관리시스템 또는 관할 시·군·구에 다시 확인해야 합니다.
공동명의면 자금조달계획서는 몇 장을 작성할까
현행 서식의 작성방법은 매수인이 여러 명이면 각 매수인별로 작성하도록 정하고 있습니다. 부부가 2명 공동명의로 매수한다면 제출 대상 거래에서는 원칙적으로 2명이 각자 한 장씩 작성하는 구조입니다. 한 사람이 가족 전체 자금을 한 장에 몰아 적는 방식은 실제 부담 관계를 드러내지 못할 수 있습니다.
| 구분 | 작성 원칙 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 단독명의 | 매수인 1명이 작성 | 조달금액 합계와 거래가격 일치 |
| 2인 공동명의 | 매수인별 1장씩 작성 | 두 장의 합계가 거래가격과 일치 |
| 3인 이상 공동명의 | 모든 매수인이 각각 작성 | 각자의 실제 부담액과 자금 출처 구분 |
모든 주택 거래가 제출 대상은 아니다
개인 매수인은 규제지역 안의 주택을 사는 경우 거래가격과 관계없이, 비규제지역에서는 실제 거래가격 6억원 이상 주택을 사는 경우가 기본 제출 대상입니다. 법인이 주택을 매수하는 거래는 지역과 금액에 관계없이 제출 대상입니다. 다만 지역 지정과 거래 유형에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약일 기준으로 확인해야 합니다.
지분과 자금 부담액은 어떻게 적을까
등기 지분이 50대 50이라고 해서 자금도 반드시 절반씩 적는 것은 아닙니다. 계획서에는 각 매수인이 실제로 부담할 금액과 그 출처를 적어야 합니다. 예금, 금융기관 대출, 증여·상속, 기존 부동산 처분대금, 임대보증금 승계 등 항목을 실제 계획에 맞춰 나눕니다.
예시: 10억원 주택을 부부 공동명의로 매수
- A가 예금 3억원과 대출 2억원을 부담한다면 A 계획서 합계는 5억원입니다.
- B가 예금 4억원과 가족 차입금 1억원을 부담한다면 B 계획서 합계는 5억원입니다.
- 두 계획서 합계 10억원은 신고한 실제 거래가격 10억원과 일치해야 합니다.
이 예시는 설명을 위한 단순 사례입니다. 명의 지분과 실제 자금 부담이 크게 다르거나 한 사람이 다른 사람 몫을 무상으로 부담하면 세법상 증여 문제가 생길 수 있습니다. 차입이라면 금액, 상환기간, 이자, 실제 이체 내역 등 거래 실질을 설명할 자료를 준비하는 편이 안전합니다.
30일은 언제부터 계산할까
자금조달계획서는 부동산거래계약 신고와 연결된 서류입니다. 현행 서식은 계약체결일부터 30일 이내 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료 대상이 될 수 있다고 안내합니다. 잔금일이나 소유권이전등기일을 기준으로 미루면 안 됩니다.
- 계약 당사자와 목적물, 거래대금 등 중요 사항을 합의합니다.
- 계약체결일을 기준으로 30일 기한을 계산합니다.
- 중개거래라면 개업공인중개사가 실거래 신고를 진행하는지 확인합니다.
- 공동매수인별 계획서와 필요한 증빙서류를 함께 준비합니다.
- 신고필증이 발급됐는지 확인하고 제출본과 증빙을 보관합니다.
계획서를 부동산거래계약 신고서와 분리해 별도로 낼 수는 있지만, 거래계약 신고서가 먼저 접수돼 있어야 합니다. 중개사에게 신고를 맡겼더라도 각 매수인의 자금계획 내용은 매수인이 직접 확인해야 합니다.
증빙서류는 언제 필요한가
2026년 2월 10일부터 사용하는 현행 서식은 투기과열지구 소재 주택 거래와 토지거래허가구역 소재 주택 중 허가·변경허가를 받은 거래에 대해 자금 항목별 증빙서류를 첨부하도록 안내합니다. 예금은 예금잔액증명서, 주식·채권 매각대금은 거래내역서, 증여·상속은 관련 신고서나 증빙, 대출은 금융거래확인서 등으로 뒷받침하는 방식입니다.
제출일 현재 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 부동산 매매계약이 체결되지 않아 서류를 만들 수 없다면 해당 항목의 미제출 사유서를 낼 수 있습니다. 다만 거래 완료 후 신고관청이 자료를 요구하면 제출해야 하므로, 사유서가 증빙 의무 자체를 없애는 것은 아닙니다.
공동매수인 실전 체크리스트
- 계약일 현재 해당 주택이 규제지역·투기과열지구·토지거래허가구역인지 확인했습니다.
- 공동매수인 전원이 각자 계획서를 작성했습니다.
- 각 계획서에는 본인이 실제 부담하는 자금만 적었습니다.
- 모든 계획서의 조달금액 합계가 실제 거래가격과 일치합니다.
- 대출·예금·증여·차입 등 자금 항목과 증빙이 서로 맞습니다.
- 명의 지분과 실제 부담액이 다르면 증여 가능성을 세무 전문가와 검토했습니다.
- 계약체결일부터 30일 이내 접수 여부와 신고필증을 확인했습니다.
자주 묻는 질문
부부 공동명의면 무조건 50%씩 적어야 하나요?
아닙니다. 계획서에는 실제 부담할 자금과 출처를 적습니다. 다만 등기 지분과 실제 부담 관계가 다르면 증여 등 세무 문제가 생길 수 있으므로 계약 전 검토가 필요합니다.
중개사가 실거래 신고를 하면 매수인은 할 일이 없나요?
그렇지 않습니다. 중개사가 신고서를 제출하더라도 공동매수인별 자금조달계획의 정확성은 각 매수인이 확인해야 합니다. 접수 여부와 신고필증도 직접 확인하는 것이 좋습니다.
대출 승인이 아직 안 났는데 증빙을 못 내면 어떻게 하나요?
제출 시점에 증빙이 존재하지 않는 항목은 미제출 사유서를 사용할 수 있습니다. 이후 신고관청의 자료 제출 요구에는 응해야 하며, 승인 예상액을 확정된 사실처럼 적지 않도록 주의해야 합니다.
정리
공동명의 주택 매수의 핵심은 ‘한 계약이니 계획서도 한 장’이 아니라 매수인별 작성, 실제 부담액 기재, 전체 합계 일치입니다. 계약체결일부터 30일이라는 기한을 먼저 잡고, 지역별 제출 대상과 증빙 의무를 계약일 기준으로 확인하면 누락 위험을 줄일 수 있습니다.
