결론부터 말하면, 전세계약을 갱신하면서 보증금이 올랐다면 증액분을 적은 계약서에 확정일자를 새로 받는 것이 안전합니다. 기존 보증금의 확정일자는 기존 계약서로 입증하고, 늘어난 금액은 새 확정일자를 받은 시점부터 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다. 따라서 증액금을 보내기 전에 등기부를 다시 확인하고, 기존 계약서와 갱신 계약서를 함께 보관해야 합니다.
기준일: 2026년 10월 7일. 아래 내용은 주택 임대차의 일반 기준이며, 실제 배당 순위는 전입·점유, 확정일자, 근저당 등 권리관계와 각 효력 발생 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
핵심 요약
- 보증금이 그대로인 단순 기간 연장이라면 보통 기존 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
- 보증금이 오른 갱신이라면 증액분이 적힌 갱신 계약서에 새 확정일자를 받는 것이 원칙입니다.
- 증액분의 우선변제 순위는 새 확정일자만으로 결정되지 않고, 대항요건과 다른 담보권의 설정 시점도 함께 봅니다.
- 기존 계약서는 폐기하거나 새 계약서로 대체하지 말고, 기존 금액의 권리관계를 입증할 자료로 계속 보관합니다.
목차
왜 증액분에 새 확정일자가 필요한가
주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 장치입니다. 갱신하면서 보증금이 늘면 그 증가액은 기존 계약 당시 존재하지 않았던 채권이므로, 증가액을 적은 계약서에 확정일자를 받아 그 시점을 분명히 해 두어야 합니다.
예를 들어 기존 보증금 2억원 계약에 확정일자가 있고 갱신 때 2천만원을 올렸다면, 기존 2억원과 증액분 2천만원은 권리 순위를 판단하는 기준 시점이 같지 않을 수 있습니다. 갱신 전에 집주인이 새 근저당권을 설정했다면 증액분은 그 근저당권보다 뒤에 놓일 가능성이 있으므로, 단순히 “기존 계약의 연장”이라고 생각해 증액금을 먼저 보내면 안 됩니다.
갱신 형태별 확정일자 처리
| 갱신 형태 | 확정일자 실무 | 보관할 서류 |
|---|---|---|
| 기간만 연장, 보증금 동일 | 기존 확정일자를 유지하는 방식이 일반적 | 기존 계약서와 갱신 합의서 |
| 보증금 증액 | 증액액이 적힌 계약서에 새 확정일자 | 기존 계약서, 증액 계약서, 이체증 |
| 보증금 감액 | 감액 사실을 서면으로 남기되 새 확정일자의 필요성은 거래 구조에 따라 판단 | 기존 계약서와 감액 합의서 |
| 월세·보증금 모두 변경 | 변경 계약서를 작성하고 신고 대상 여부와 확정일자 처리 확인 | 기존 계약서, 변경 계약서, 신고필증 |
갱신 계약서에는 무엇을 적어야 할까
당사자 인적사항, 주택 소재지, 갱신 기간, 변경 전·후 보증금, 증액금 지급일을 분명히 적고 서명 또는 날인합니다. 특약에는 “기존 계약의 보증금 중 얼마를 증액해 갱신한다”는 관계를 명시하면 두 계약서의 연결을 설명하기 쉽습니다. 확정일자는 주민센터 등 부여기관 또는 온라인 신청 경로에서 받을 수 있으며, 제출 서류와 이용 가능 방식은 기관 안내를 확인해야 합니다.
증액금을 보내기 전 확인할 순서
- 등기사항증명서 재확인: 기존 계약 뒤 새 근저당권·압류·가압류가 생겼는지 봅니다.
- 소유자 확인: 갱신 계약 상대방이 현재 등기명의인인지 확인합니다. 대리 계약이면 위임 범위와 신분을 확인합니다.
- 선순위 부담 계산: 주택 시세와 선순위 채권, 선순위 임차보증금을 함께 비교합니다.
- 갱신 계약서 작성: 기존 계약과의 관계, 증액 금액, 지급일을 서면으로 남깁니다.
- 확정일자·신고 처리: 증액분 계약서에 확정일자를 받고, 주택 임대차 신고 대상이면 기한 안에 변경 내용을 신고합니다.
- 계좌이체: 계약 상대방과 수취 계좌를 확인하고, 증액금임을 알 수 있게 이체 기록을 남깁니다.
임차인 실용 체크리스트
- 기존 확정일자 도장이 있는 계약서를 원본 상태로 보관했는가
- 갱신 계약서에 변경 전·후 보증금과 증액액이 모두 적혀 있는가
- 증액금 지급 직전 등기사항증명서를 다시 발급했는가
- 새 확정일자를 받은 날짜와 증액금 지급일을 기록했는가
- 임대차 신고 대상인지 확인하고 변경 신고까지 마쳤는가
- 보증 가입 중이라면 보증기관에 증액·갱신 통지 또는 변경 신청이 필요한지 확인했는가
자주 묻는 질문
기존 계약서에 증액 내용을 손으로 적고 다시 확정일자를 받아도 되나요?
확정일자 부여 규칙은 이미 확정일자를 받은 계약서라도 갱신 과정에서 새로운 내용을 추가해 다시 확정일자를 받을 수 있도록 하고 있습니다. 다만 수정 경위가 불분명해지지 않도록 임대인·임차인이 변경 내용을 확인해 서명하거나, 별도의 증액·갱신 계약서를 작성해 기존 계약서와 함께 보관하는 편이 안전합니다.
확정일자를 받기 전에 증액금을 먼저 보내면 어떻게 되나요?
증액분의 순위 기준이 늦어질 수 있습니다. 그 사이 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있으면 증액분 회수 가능성이 달라질 수 있으므로, 등기부 확인과 계약서 작성, 확정일자 처리를 증액금 지급과 최대한 가깝게 진행해야 합니다.
계약갱신요구권을 쓴 경우에도 같은가요?
갱신의 근거가 합의인지 계약갱신요구권 행사인지와 별개로 보증금이 늘었다면 증액분을 적은 서면과 새 확정일자가 중요합니다. 차임·보증금 증액 한도와 1년 이내 재증액 제한도 별도로 검토해야 합니다.
정리
전세계약 갱신 때 보증금이 올랐다면 핵심은 기존 계약서 보관, 증액 계약서 작성, 등기부 재확인, 새 확정일자입니다. 기존 보증금과 증액분의 권리 기준 시점이 다를 수 있으므로 두 계약서를 한 세트로 보관하고, 증액금을 보내기 전 새 담보권이 생기지 않았는지 확인하세요. 개별 주택의 배당 순위나 보증 가입 가능 여부는 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 금액이 크거나 선순위 권리가 복잡하면 법률·보증기관 상담을 함께 받는 것이 좋습니다.
